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■マンション経営の仕組み～その③
前回の【マンション経営とは No.2】では、マンション経営の仕組み・メリットの一部についてお話しさせて頂きました。
今回の第3回目ではマンション経営の1つ目のメリット①のリスクの部分をお話ししたいと思います。
前回お話ししたように【マンション経営】では「家賃＞月々経費」の形を作ることで月々の収支がプラスになり、
毎月数千円程度ですが、ちょっとしたお小遣いにして頂けるというメリットがあります。
もちろんこれがずっと続けばいいですがそういう訳にもいきません。
当然建物には家賃を払ってくれる入居者がいますが、こちらも当然入退去が繰り返されることが予想されます。
入退去が繰り返されるだけであれば問題ありませんが、次の入居者が入居するまでに時間がかかる場合があります。これがいわゆる空室リスクです！
空室になれば通常入居者からの家賃で賄っていた月々の支払いをすべて所有者が行う羽目になります。
1ヶ月程度であれば最悪そこまで大きな問題にはならないかもしれませんが、2ヶ月・3ヶ月と続くと支払額が大きなものになってしまいます。
その為、極力この空室リスクは避けなければなりません。
ただ、この空室リスクなんですが、実はある程度抑えることが可能です。
と、その前に、そもそも空室リスクは
現に弊社が預かっている物件では、今年複数の物件が退去になりましたが、どの物件も退去日翌日には次の入居者の契約が始まるように調整し、オーナー様には1日分の家賃のとりっぱぐれもなくお持ちいただいております。
そのおかげもあり、弊社の管理物件の入居率はおかげさまで年間通して100％になります。
どうしたら空室リスクをそこまで抑えることができるのか。。
1つ目は立地です。
一般的に、立地がいいとされるのは首都圏であれば駅から徒歩5分圏内、福岡の場合では駅から徒歩10分圏内と言われています。
このラインから離れていくとそれに比例して空室リスクが高くなっていく傾向があります。なぜなら駅から近い方が需要が多いからです。
もう少し掘り下げると、
仮に皆さんが引越しをするとして、
①駅から徒歩5分の新築1LDK（30㎡）で家賃が10万円、
②駅から徒歩20分の新築1LDK（30㎡）で家賃が10万円、
どちらかを選ばないといけないとなるとどちらを選びますか？
また、全体でみるとどちらがより人気だと思いますか？
もう一つ
①駅から徒歩5分の新築1LDK（30㎡）で家賃が10万円、
②駅から徒歩20分の新築1LDK（30㎡）で家賃が8万円、
この場合はどうでしょう？
もしかすると徒歩20分かかっても2万円安いならと②を選ぶ方も出てくると思います。
ただそれでもまだ①を選ぶ方の方が多いと思います。
それではこんな場合はどうでしょう。
①駅から徒歩5分の築30年の1LDK（30㎡）で家賃が9万円、（フルリノベーション）
②駅から徒歩20分の築30年の1LDK（30㎡）で家賃が9万円、（フルリノベーション）
この場合は①は問題なく決まると思いますが、②はやはり苦戦すると思います。
このように立地は物件の一番大事な部分になります。